樓市尋寶　尋找下一個堅尼地

▲ 投資者鍾學良熱捧土瓜灣近高山劇場附近一帶的小區。　（相片來源：資料圖片）

近年樓價狂升，住宅租金回報愈見縮水。根據差餉物業估價署的數字顯示，400平方呎以下的小型單位，5年前即2010年的售價指數為152.5點，現時已升近一倍至294點；而租金回報率則由5年前的4厘跌至現時的3厘，跌幅為一成（見圖）。

▲ (圖表來源：iMoney智富雜誌)

廉價劣盤 不值投資

《iMoney》調查發現，讀者今年對買樓投資的興趣遠超其他項目，而一些勇於求變的年輕買樓達人，也認為只要摒棄舊有的買樓思維，不隨波逐流，加上看準小區發展潛力，一樣可在沙漠中找到租金回報跑贏大市的綠洲。

「要做懶人蹺埋手賺錢是可以的，但事前必須付上更多的努力做功課。」

近年活躍物業投資、《上車買樓——財技實戰天書》作者鍾學良便是懶人包租公，但他先旨聲明，受金管局所限，目前買樓出租最多只可做五成按揭，故除了要多做功課，買樓投資入場門檻頗高。

他認為買樓最要不得是盲目跟風，數月前細價樓被炒起，於是大家就跟着追棒，「看價不看呎」。質素欠佳的細價樓承接個案比比皆是：

「在街市樓上的百餘呎開放式單位，樓齡過30年，一開窗就嗅到大陣腥味，也250萬元成交，呎價近1.3萬元，拍得住新樓，很扭曲不合理！」

他提出，當市場目光都貪平盯緊「二字頭」樓盤狂追時，較有實力的投資者大可留意高一級，即300萬至400萬元的樓盤。

鍾學良最近熱捧的一區，是土瓜灣近高山劇場附近一帶，人稱「上路」的小區。

港鐵通車 蚊樓租升

他指着一幢剛翻新好的大廈說：

「沙中綫最快要2019年才通車，但觀塘延綫2016年就有，延綫出入口正正就在下個街口，3分鐘直達油麻地，所以上路這邊一定較大街（即馬頭圍道）先富起來。」

同一區，居住環境相若、樓齡質素差不多的盤，細單位已炒到1.2萬、1.3萬元一呎，反而400平方呎單位呎價只需約1萬元，「雖然總金額大了，但呎價平兩成多，你說哪個水位較高？」

現時，該處近300平方呎的單位，樓價約320萬元，可租9,000元，回報約3.6厘（已跑贏大市）。鍾學良預計，通車後租金隨時三級跳，同一單位可租約萬二三元，回報即時升至4.9厘。

加上較大單位運用上較靈活，可包攬一家幾口、朋友分租等客源，故他坦言，若長綫投資客資金充裕，買這類舊樓的回報將較「盲搶」二字頭細價樓可觀。

隨着堅尼地城通車令西環一帶樓價勁升，港鐵發展及舊區重建，亦將是個別區域物業升值的動力，除了上述的土瓜灣小區外，投資者大可循新港鐵綫或重建地圖搜索下去，及至九龍城、紅磡、油麻地、深水埗甚至長沙灣一帶。

▲ 《上車買樓——財技實戰天書》作者鍾學良表示，質素欠佳的細價樓承接個案比比皆是。(相片來源：iMoney智富雜誌)

訪問中，鍾學良多次提及投資致勝關鍵在於「摒棄舊有的買樓習慣」，如成交前要睇三四次樓、首付小訂金就以為敲定了買賣等，在盤源極罕、全民搶樓的情況下，必須學懂新法則，以下是他給投資者幾個錦囊：

■區區睇 戶戶睇
「這是個新、舊派都推崇的『金科玉律』。若有機會睇樓就不要吝嗇時間，各個受熱棒的地區和樓盤都去睇一睇，然後將單位的特點記下，總結出經驗，在心裏建立一把量度價值的呎。你睇過九龍的樓，就可按地利及配套等猜度出港島和新界同類型樓盤的價位。你睇過熱賣盤，就會知受人歡迎有何條件，從而建立出一套自己的揀樓理據。」

■落訂要快 一睇定音
「以前買樓，買家會先概括看一轉樓，收窄範圍後再睇多轉，下決定前又要帶阿爸阿媽再睇第三轉，但咁樣慢人半拍一定執輸。現時的玩法是先張支票留給經紀，他一有筍盤就Call你，有樓睇就睇，無就要靠經驗下決定，即刻俾票落細訂，而之前不停睇盤的功力，就可一朝用在這裏。」

■按喜好收窄範圍
「正常情況下，投資者都希望回報愈高愈好。但今年樓市陰晴不定，所以期望賺錢之餘也得要學識封蝕本門。投資物業的一大格言，是最壞打算將物業轉租為自用，所以在留意回報、潛力的同時，最好揀自己鍾意、覺得舒服的單位，或按個人需要，如與家人鄰近、方便上班等，作收窄揀樓範圍的考慮點。」

■與經紀打好關係
「從來地產經紀都會把筍盤先介絡給熟客，若果是從沒幫襯過的新晉投資者，經紀難將你的要求記在心中。今時今日為求筍盤，投資者都要主動與經紀打好關係。我的方法是間中抽空致電攀談，提提佢你的存在和要求，經過舖頭買兩件蛋撻入去探班，慢慢混熟了，他就會記得你，熟知行情、尋得筍盤的機會自然大大提高。」（節錄）

原文刊於《iMoney智富雜誌》377期（收費閲讀），標題經TOPick 修改，原題為「炒區唔炒盤 尋下一個堅尼地」

iMoney智富雜誌facebook